원룸 계약할 때 ‘등기부등본’ 꼭 확인해야 하는 이유

한 번의 확인으로 수천만 원의 보증금을 지키는 방법

처음 자취방을 구하는 사회초년생, 혼자 사는 대학생, 전세로 생활하는 1인 가구 모두가 공통으로 마주하는 절차가 있습니다.

바로 원룸 계약입니다.
하지만 집을 고를 때 ‘방 구조’, ‘월세 가격’, ‘옵션’만 보고 결정하는 사람들이 많습니다. 그러다보니 등기부등본을 확인하지 않고 계약서를 쓰는 경우도 적지 않습니다. 그러나 이것 하나만 알아두세요.

"등기부등본 한 장이 내 보증금을 지켜줄 수 있다"는 사실입니다.

이번 글에서는 등기부등본이란 무엇인지, 왜 반드시 확인해야 하는지, 확인할 때 주의할 점과 실제 사례까지 자세히 정리해 드리겠습니다.

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등기부등본이란 무엇인가요?

집의 '이력서'이자, 권리관계의 공개 문서

등기부등본은 해당 부동산(건물, 토지)의 소유권, 근저당권, 전세권, 가압류 등의 법적 권리관계를 기록한 공적 문서입니다.
쉽게 말해, 이 부동산의 주인이 누구인지, 빚이 얼마나 있는지, 다른 사람이 권리를 주장하고 있는지를 한눈에 확인할 수 있는 ‘부동산 이력서’라고 할 수 있습니다.

등기부등본은 누구나 열람할 수 있으며, 정부가 운영하는 ‘대법원 인터넷등기소’를 통해 온라인 발급도 가능합니다.
그렇다면 원룸 계약자에게 이 서류가 왜 그토록 중요할까요?

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왜 원룸 계약 전에 꼭 확인해야 할까?

‘소유자 확인’과 ‘위험 회피’를 위한 유일한 방법

 

(1) 실제 집주인이 맞는지 확인

계약을 하러 나왔다는 사람이 실제 등기상 소유자와 다를 경우 사기일 가능성이 높습니다.
전세 계약서를 쓴다 해도 진짜 집주인과 계약한 것이 아니라면 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
→ 계약 상대방이 등기상 소유자와 동일한지 반드시 확인해야 합니다.

 

(2) 근저당, 압류 여부 확인

등기부등본에는 집주인이 은행에 집을 담보로 돈을 빌렸는지(근저당) 여부가 기록되어 있습니다.
이 근저당이 많을수록 집이 경매로 넘어갈 위험이 커지며, 전세금이나 보증금도 돌려받지 못할 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우는 매우 위험합니다:

• 이미 여러 개의 근저당권이 설정된 경우
• 집값보다 대출금이 더 많은 경우
• 가압류, 경매 개시 결정 등이 기재되어 있는 경우

→ 이럴 경우 반드시 계약을 재고하거나, 보증금 일부 조정, 전세보증금 반환보증 가입 등을 검토해야 합니다.

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확인하지 않으면 생길 수 있는 피해

등기부등본 미확인, 가장 흔한 보증금 사기 루트

등기부등본을 확인하지 않고 계약하면 아래와 같은 피해를 입을 수 있습니다:

• 명의도용 계약: 집주인인 줄 알고 계약했는데, 알고 보니 전혀 관계없는 제3자였던 경우
• 전세 사기: 빚이 많은 집을 숨기고 전세 계약을 체결한 뒤, 집이 경매로 넘어가 보증금 전액을 잃는 경우
• 위장 임대업자 문제: 소유자가 아닌 사람이 ‘대리인’이라며 계약했지만 위임장 위조였던 사례도 빈번합니다.

실제로 최근 몇 년 간 뉴스에 자주 등장하는 '깡통전세', '빌라왕 사건' 등이 모두 등기부등본을 무시하거나 위조된 문서로 계약을 진행한 경우입니다.

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등기부등본, 어떻게 확인하나요?

인터넷, 주민센터에서 누구나 쉽게 열람 가능

등기부등본은 아주 간단하게 열람할 수 있습니다.

 

방법 ① 인터넷으로 확인 (추천)

• 대법원 인터넷등기소 접속
• ‘열람하기’ → 부동산 주소 입력 → 열람/출력
• 수수료: 열람 700원, 발급 1,000원
• 부동산 소재지 지번만 알면 가능

방법 ② 주민센터/등기소 방문

• 신분증 지참 후 요청
• 같은 방식으로 출력 가능

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등기부등본 확인 시 꼭 봐야 할 항목

무작정 보지 말고, '여기'만 체크하면 됩니다

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘며, 확인할 때 다음을 중점적으로 봐야 합니다:

• 표제부: 주소와 면적 등 기초 정보
• 갑구: 소유권 정보
  • 소유자가 누구인지
  • 소유권 이전 이력(빈번한 매매는 주의)
  • 가압류, 압류 등 법적 분쟁 여부
• 을구: 담보 정보
  • 근저당권이 몇 건이나 설정되어 있는지
  • 채권최고액은 얼마인지
  • 전세보증금보다 담보금액이 큰지

예시) 보증금 1,000만 원인데, 이미 근저당이 2억 이상이면 위험 신호!

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실전 팁: 등기부등본 확인하고 이렇게 하세요

내 보증금, 계약 전에 지키는 습관

• 계약 전날, 반드시 새로 조회
  → 등기부등본은 최신 내용만 의미가 있습니다. 며칠만 지나도 새로운 근저당이 잡힐 수 있기 때문입니다.
• 계약 상대가 소유자 본인인지 신분증 대조
  → 대리인 계약 시에는 공증된 위임장을 꼭 확인하세요.
• 등기부등본을 출력해서 계약서와 함께 보관
  → 나중에 문제가 발생했을 때 중요한 증거가 됩니다.
• 보증금이 불안하다면 ‘전세보증금 반환보증’ 가입
  → 허그(HUG)나 SGI서울보증을 통해 신청 가능

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등기부등본은 세입자의 생명줄입니다

계약서만큼 중요한 '한 장의 문서'

원룸 계약은 단순히 좋은 방을 고르는 문제가 아닙니다.
‘어디에 사느냐’보다 ‘어떤 권리 위에 사느냐’가 더 중요합니다.
등기부등본을 확인하지 않고 계약한다는 것은, 자신의 수천만 원을 위험에 맡기는 것과 다르지 않습니다.

이제부터는 방을 구할 때, ‘햇빛 잘 들어오나’, ‘옵션은 뭔가’만 보지 말고
"등기부등본 확인했나요?"를 반드시 체크하세요.
이 작은 습관 하나가 당신의 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

 또한, 계약 후에도 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자 받기도 꼭 병행해야 합니다.
등기부등본 확인 → 계약 체결 → 전입신고 및 확정일자 → 보증금 반환보증 가입까지 이어지는 4단계 안전 절차를 숙지하고 실천하는 것이 바람직합니다.
계약 전 단 10분의 확인이 수천만 원의 손해를 막는 지름길이라는 점을 잊지 마세요.