공공주택 청약 가점제, 가점 계산법 완벽 정리
내 집 마련을 준비하는 많은 사람들에게 공공주택 청약은 단연 가장 큰 관심사 중 하나입니다.
특히 ‘가점제’는 청약 당첨 여부를 결정짓는 핵심 요소이지만, 계산 방식이 복잡하고 헷갈리는 부분이 많아 제대로 이해하지 못하는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 공공주택 청약 가점제의 개념부터 가점 항목별 계산법, 실제 예시, 당첨 확률을 높이는 팁까지 모두 정리해드립니다.
처음 청약을 준비하는 분도, 이미 몇 번 도전했지만 고배를 마신 분도 이 글을 끝까지 읽으면 큰 도움이 될 것입니다.
공공주택 청약 가점제란 무엇인가?
공공주택 청약에서 가점제는 신청자의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 세 가지 항목을 점수로 환산해,
총점이 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
이는 무주택 실수요자를 우선 배려하기 위한 제도로,
민영주택·공공주택 모두 일정 물량(예: 전용 85㎡ 이하 공공분양 주택의 100%)을 가점제로 공급합니다.
따라서 본인의 가점이 어느 정도인지, 각 항목을 어떻게 계산하는지 정확히 아는 것이 청약 전략에서 매우 중요합니다.
청약 가점제의 기본 구조
청약 가점제는 총 84점 만점입니다.
세부 항목은 아래와 같습니다.
● 무주택 기간 (최대 32점)
● 부양가족 수 (최대 35점)
● 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
각 항목별로 점수를 최대한 끌어올려야 최종 가점이 높아지고,
경쟁률 높은 단지일수록 높은 가점이 당첨을 좌우합니다.
무주택 기간 계산법 (최대 32점)
무주택 기간은 신청자 본인이 세대주로서 무주택 상태였던 기간을 기준으로 계산합니다.
- 1년 이상: 2점, 2년 이상: 4점, ... 15년 이상: 32점
1년에 2점씩 올라가며, 최대 32점까지 인정됩니다.
여기서 주의할 점은
● 주택 소유 이력이 있더라도 처분 후 1년 이상 무주택 상태라면 인정됨
● 배우자나 세대원이 주택을 보유하면 무주택 기간 인정 불가
라는 점입니다.
예: 7년 무주택 세대주 → 7년 × 2점 = 14점
부양가족 수 계산법 (최대 35점)
부양가족은 청약 신청자와 같은 세대에 속하면서,
소득이 없고 부양 중인 배우자, 직계존속, 직계비속을 의미합니다.
여기에는 미혼 자녀, 60세 이상 부모님, 배우자 부모님까지 포함됩니다.
- 1명: 5점, 2명: 10점, ... 6명 이상: 35점
예: 배우자, 미혼 자녀 2명, 65세 부모님 → 4명 × 5점 = 20점
단, 단순히 주민등록등본상 같은 주소라고 모두 인정되는 것은 아니니, 실제 부양 관계가 입증돼야 합니다.
청약통장 가입 기간 계산법 (최대 17점)
청약저축, 청약예금, 청약부금 등 청약통장에 가입한 기간을 기준으로 점수를 산정합니다.
- 1년 이상: 1점, 2년 이상: 2점, ... 15년 이상: 17점
1년에 1점씩 올라가며, 최대 17점까지 인정됩니다.
가입일 기준은 납입 횟수와 무관하며,
단순히 가입일로부터 경과한 기간만 계산됩니다.
예: 청약저축 가입 12년 → 12점
내 가점 계산 예시
실제 사례를 통해 가점을 계산해보겠습니다.
- 무주택 기간: 10년 (20점)
- 부양가족 수: 배우자, 미혼 자녀 2명 (3명 = 15점)
- 청약통장 가입 기간: 8년 (8점)
→ 총 가점 = 20 + 15 + 8 = 43점
현재 인기 지역에서 당첨 커트라인은 60점대 중반까지 오르는 경우가 많으니,
가점을 높이기 위해 추가로 점검할 부분이 무엇인지 따져보는 것이 필요합니다.
가점을 높이는 현실적인 방법
많은 분들이 “가점 높이려면 무조건 오래 기다려야 하나요?”라고 묻습니다.
물론 일부 항목은 시간이 필요하지만, 아래 방법들을 통해 점수를 현실적으로 끌어올릴 수 있습니다.
● 무주택 기간 유지
혹시라도 가족 명의로 주택을 구입하면 무주택 기간 점수가 초기화됩니다. 신중히 판단하세요.
● 부양가족 수 늘리기
주민등록상 부모님, 자녀, 배우자 부모님을 같은 세대로 편입하면 점수를 올릴 수 있습니다.
● 청약통장 관리
중간에 통장을 깨지 않도록 관리하고, 가입 기간을 최대한 유지하세요.
청약 커트라인은 어떻게 확인할까?
한국부동산원 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)에서
각 단지의 최근 청약 경쟁률, 당첨 가점, 커트라인을 확인할 수 있습니다.
특히 동일 지역, 동일 면적의 과거 당첨 가점을 참고하면 내 가점으로 경쟁 가능한지를 판단하는 데 도움이 됩니다.
예: 서울 강남구 전용 59㎡ 최근 청약 당첨 가점 → 65점
내 가점이 50점대라면 추가 점수 확보나 특별공급 자격 검토가 필요합니다.
특별공급 조건 및 혜택 정리
청약 가점이 다소 낮더라도 특별공급 제도를 잘 활용하면 내 집 마련 기회를 넓힐 수 있습니다. 특별공급은 주택 공급 물량의 일부를 일반 청약과 별도로 배정해, 특정 조건에 해당하는 사람들에게 우선 공급하는 제도입니다.
● 신혼부부 특별공급
결혼 7년 이내 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모 가족 등이 대상입니다. 혼인 기간과 자녀 수, 소득 조건에 따라 경쟁 방식이 나뉘며, 일반 공급보다 낮은 가점으로도 당첨될 기회가 열립니다.
● 다자녀가구 특별공급
미성년 자녀가 3명 이상인 가구를 대상으로 합니다. 무주택 세대주, 소득·자산 기준 충족, 자녀 수 등이 주요 심사 항목입니다.
● 생애최초 특별공급
본인 또는 배우자가 주택을 한 번도 소유한 적 없는 무주택 세대주로, 일정 소득 요건을 충족하면 신청할 수 있습니다. 특히 청약 가점 대신 추첨 방식으로 당첨자를 정하는 경우가 많아, 가점이 낮은 청년·신혼부부들에게 유리합니다.
● 기관추천 특별공급
국가유공자, 장애인, 중소기업 근로자, 장기복무 군인 등 국가·공공기관에서 추천받은 사람에게 공급하는 물량입니다. 해당 기관을 통해 사전 추천서를 받아야 청약이 가능합니다.
특별공급은 일반 공급에 비해 상대적으로 경쟁률이 낮고, 당첨 가능성이 높다는 장점이 있지만, 중복 신청 불가라는 점을 주의해야 합니다. 한 번 신청하면 같은 공급 유형에서 중복 청약이 불가능하므로 본인에게 가장 유리한 유형을 꼼꼼히 따져본 뒤 도전하는 것이 중요합니다.
청약홈과 LH, SH 등 공식 기관 홈페이지에서 본인 상황에 맞는 특별공급 조건을 반드시 사전 점검해보세요!
가점제 이해가 내 집 마련의 첫걸음
청약 가점제는 무주택 실수요자에게 기회를 주기 위한 제도지만, 잘 모르면 준비만 오래 하고 결국 당첨 기회를 놓치기 쉽습니다.
내 가점을 정확히 계산하고, 부족한 부분을 현실적으로 보완하며, 청약홈 등 공식 자료를 수시로 참고하는 것이
내 집 마련 성공의 핵심 열쇠입니다.
이 글이 공공주택 청약을 준비하는 분들께 실질적인 도움이 되길 바랍니다.