집주인이 갑자기 월세 올리겠다고 하면?
법으로 지키는 세입자의 권리와 현명한 대응 방법
이사를 하지 않고 오래 살고 싶어서 계약 연장을 생각하고 있던 중, 집주인으로부터 날아온 한마디.
“월세를 10만 원 더 올려야겠어요.”
예고도 없고, 근거도 없이 갑자기 월세 인상을 요구받는다면 누구나 당황할 수밖에 없습니다.
이럴 때, 우리는 어떤 대응을 해야 할까요?
막연한 불안이나 감정적인 대응보다는, 법과 제도를 정확히 이해하고 정당한 절차에 따라 대응하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 월세 인상 제한 기준, 주택임대차보호법 상 임차인의 권리, 실전 대응 전략을 총정리하여 안내드립니다.
집주인이 월세를 올리겠다고 한다면, 합법일까?
무조건적인 인상 요구는 ‘불법’일 수 있습니다
집주인이 계약 기간 중 또는 계약 갱신을 앞두고 일방적으로 월세 인상을 요구하는 경우, 모든 것이 법적으로 허용되는 것은 아닙니다.
우리나라에서는 이를 보호하기 위해 주택임대차보호법이 존재하며, 일정 요건을 갖춘 임차인은 계약갱신청구권과 임대료 인상률 제한이라는 두 가지 큰 권리를 갖게 됩니다.
임차인의 첫 번째 권리: 계약갱신청구권
2년 더, 동일 조건으로 살 수 있는 권리
2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 세입자는 한 번에 한해 2년 계약을 자동 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 가집니다.
- 사용 조건: 계약 기간 내(또는 만료 후 6개월~1개월 사이)에 청구 가능
- 집주인이 거절할 수 있는 경우:
- 직계가족이 실거주 의사를 밝히고 실제로 거주할 경우
- 세입자가 월세를 2기 이상 연체한 경우
- 기타 법률상 계약 갱신 거절 사유 해당 시
즉, 위 사유에 해당하지 않는 한, 세입자가 원할 경우 기존 조건 그대로 2년 더 거주할 수 있으며, 이 기간 동안 임대료도 크게 올릴 수 없습니다.
임차인의 두 번째 권리: 임대료 인상률 제한
5% 이상 올릴 수 없습니다
임대인이 월세 또는 보증금을 인상하려는 경우, 반드시 법정 제한율인 5% 이내로만 조정할 수 있습니다.
이 인상률 제한은 계약갱신청구권 행사 시에만 적용됩니다.
예시)
현재 월세가 50만 원이라면, 계약 갱신 시 최대 인상 가능 금액은 52만 5천 원입니다.
→ 10만 원 인상 요구는 불법이며, 세입자가 거절할 수 있습니다.
계약갱신청구권이 없을 때는 어떻게 할까?
신규 계약은 사실상 집주인과의 협상 영역
문제는 계약갱신청구권이 이미 소진되었거나, 해당되지 않는 상황입니다.
예를 들어:
- 이미 4년을 살아 계약갱신권을 사용한 경우
- 전입신고 없이 살아 법적 권리를 갖지 못한 경우
- 전월세 계약이 아예 서면 없이 진행된 경우
이런 경우는 집주인이 제시한 조건을 거절할 권리는 있으나, 자동 연장을 요구할 권리는 제한적입니다.
이럴 땐 다음과 같은 방법으로 대응이 필요합니다:
- 동일 조건 유지 요청 및 협상 시도
- 근거 없는 과도한 인상은 거절 가능
- 인상 폭이 부당하다고 판단되면 퇴거 후 분쟁조정 신청 가능
집주인이 인상을 강하게 요구할 때 대응법
계약 전에도, 말 한마디도 문서로 남겨두세요
① 대화 기록은 꼭 남겨두기
문자, 카카오톡, 이메일 등으로 월세 인상 요구 내용을 보관하세요. 향후 분쟁이 발생했을 때 말로 한 약속은 효력이 약하므로, 기록이 중요합니다.
② 내용증명으로 대응 의사 전달
월세 인상 요구가 부당하다고 판단되면, 내용증명 우편으로 입장을 정리해 발송하세요.
특히 계약갱신청구권을 행사할 경우, 법적으로 유효한 통보 방식이 됩니다.
③ 분쟁조정위원회 활용
시·군·구청 또는 한국부동산원에서 운영하는 전월세 분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다.
→ 집주인의 일방적인 요구가 부당하다고 판단되면, 무료 조정 및 법률 자문을 받을 수 있습니다.
월세 인상 합의 시 유의할 점
협상에 응하더라도, 반드시 문서화하세요
임차인이 인상 조건을 받아들이기로 했더라도, 꼭 계약서를 다시 작성하거나 별도 특약서를 작성해야 합니다.
- 계약서에 명시된 월세 금액만이 법적으로 유효
- 계좌이체나 현금으로 인상된 금액을 납부하면서도 계약서에 반영되지 않으면, 법적 분쟁 시 불리할 수 있습니다
실전 대응 시 주의사항
권리를 지키되, 관계도 무너지지 않도록
- 감정적인 대응은 금물: 법적 권리를 주장하되, 집주인과의 관계를 고려해 정중한 표현을 사용하세요.
- 항상 서면으로 남기기: 통화나 말로 한 내용은 이후 부정되기 쉽습니다. 문서 또는 메시지 형태로 남기세요.
- 계약 만료일 전 1개월 이내에는 자동갱신으로 간주: 집주인이 아무 조치 없이 지나가면, 계약은 자동 갱신되며 기존 조건이 유지됩니다.
갑작스런 월세 인상, 대응할 방법은 있습니다
알아야 지킬 수 있습니다. 세입자도 보호받아야 할 권리가 있습니다
임차인은 단순한 ‘방세 내는 사람’이 아닙니다.
주택임대차보호법으로 권리를 보호받는 주거 생활자이며, 무조건 집주인의 요구에 응할 의무는 없습니다.
갑작스러운 월세 인상 요구가 있다면,
▶ 내게 계약갱신청구권이 있는지 확인하고
▶ 인상률이 5%를 넘지 않는지 체크하고
▶ 모든 대화를 기록과 문서로 남겨두는 것
이 세 가지만 기억하세요.
당당하게 말하고, 정확하게 대응하세요.
내가 지켜야 할 집이 있다면, 내 권리도 지킬 줄 알아야 합니다.
또한 계약 전에는 반드시 임대차 계약서 조항을 꼼꼼히 읽고, 불리한 특약이 없는지 확인해야 합니다.
“집주인 마음대로 월세 인상이 가능하다”는 문구나, “향후 부동산 가격 상승에 따라 조정 가능” 같은 조항은 명확한 설명 없이는 불공정 약관에 해당할 수 있습니다.
세입자도 계약서 수정이나 조건 변경을 제안할 수 있는 동등한 협상 당사자임을 잊지 마세요.
정확한 정보를 알고 준비하는 것이 불안 없는 주거 생활의 시작입니다.